Persatuan Pengguna Pulau Pinang

Memberi suara kepada masyarakat...sejak 1970

Bertahan daripada perampasan bank

Dalam keadaan ekonomi yang suram ini, ketika pengguna berdepan dengan tekanan kewangan, terdapat peningkatan risiko kegagalan membayar pinjaman perumahan dan ini akan membawa kepada perampasan oleh pihak bank.

Bagaimanapun, proses perampasan itu tidak semestinya akan memusnahkan sama sekali kewangan peminjam jika mereka mengetahui dan melaksanakan hak mereka di bawah undang-undang.

Pertama sekali, apabila mahkamah menyerahkan notis saman untuk merampas hartanya, peminjam perlu mengingati semula dan merujuk rekodnya sama ada pihak bank telah mengeluarkan notis kegagalan lebih awal kepadanya. Jika bank tidak berbuat demikian atau tidak menyerahkan notis kepada peminjam melalui peguamnya seperti yang dikehendaki di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (NLC) maka prosiding perampasan tidak boleh dikuatkuasakan ke atas peminjam.

Malah jika peminjam itu sendiri menerima notis kegagalan membayar, beliau patut memeriksa sama ada ia betul. NLC memerlukan notis dikeluarkan dalam Borang 16D dalam kes kegagalan pinjaman (seperti pinjaman perumahan) yang dibayar melalui ansuran. Oleh itu jika peminjam menerima Borang 16E (yang hanya tertakluk kepada bayaran balik pinjaman atas tuntutan dalam satu bayaran), maka pihak bank telah melanggar peraturan NLC.

Di samping memeriksa notis kegagalan, peminjam juga perlu meneliti laporan penilaian terhadap hartanya yang disediakan oleh penilai bank. Salinan laporan ini perlu diserahkan kepada mahkamah oleh bank apabila ia memohon “perintah jualan” untuk menjual harta itu dengan cara lelongan awam. Laporan itu menyediakan anggaran nilai pasaran harta itu oleh penilai, yang akan menentukan harga rizab untuk lelongan awam.

Anggaran yang dibuat itu bukanlah muktamad, bagaimanapun, peminjam mempunyai hak untuk mencabar penilaian harta oleh bank. Contohnya, dalam satu pertikaian perampasan pada 1995 yang dibicarakan oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur, penilai bank menilai harta yang dipertikaikan itu dengan nilai RM42,000, manakala penilai yang dilantik oleh peminjam memberikan nilai lebih RM134 juta! Akhirnya mahkamah memerintahkan harga rizab ditetapkan pada RM108 juta – peningkatan 2,581 kali ganda daripada nilaian bank.

Sama seperti penilaian bank yang kadangkala boleh dipersoalkan, begitu jugalah dengan standard penyimpanan mereka. Dalam beberapa keadaan terdapat kes di mana pihak bank kehilangan salinan asal dokumen pemilikan peminjam yang sepatutnya disimpan dengan baik berikutan pemberian pinjaman perumahan.

Dalam kebanyakan kes, pihak bank akan mengarahkan peguam mereka agar memohon kepada pejabat tanah untuk menggantikan dokumen pemilikan tanpa memaklumkan kepada peminjam. Ini mungkin menjadi cara yang mudah untuk dilakukan tetapi ia juga salah di sisi undang-undang. NLC hanya membenarkan pemilik harta (peminjam) atau pihak yang menuntut melalui pemilik harta bagi memohon penggantian dokumen pemilikan. Ia tidak memperuntukan bagi pihak bank untuk berbuat demikian tanpa penglibatan peminjam.

Oleh itu apabila peminjam diserahkan saman mahkamah untuk merampas hartanya, mereka perlu dengan segera memohon daripada bank salinan dokumen pemilikan untuk melihat sama ada salinan itu adalah dokumen pemilikan asalnya.

Jika prosiding perampasan itu terbukti mengikut saluran yang betul, kemuncak dalam penjualan harta dalam lelongan awam, semuanya masih belum hilang bagi peminjam. Pembeli dalam lelongan itu biasanya dikehendaki untuk membayar 10% daripada bayaran pendahuluan harga pembelian dan perlu menyelesaikan bakinya dalam tempoh 90 hari dari lelongan. Oleh sebab itu, peminjam perlu apabila tempoh 90 hari telah berakhir, meminta pihak bank mendapatkan bukti bahawa pembeli telah membayar 90% harga belian.

Sekiranya pembeli meminta lanjutan masa untuk membayarnya, kebenaran peminjam mestilah terlebih dahulu diperolehi sebelum pihak bank boleh membenarkan lanjutan itu. Sebaliknya, penjualan harta dalam lelongan awam itu dianggap tidak sah.

Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP) menggesa peminjam supaya menyedari hak mereka yang dilindungi oleh undang-undang untuk memastikan mereka tidak diendahkan oleh pihak bank. Hak ini boleh menjadi penyelamat mereka ketika proses perampasan yang amat merumitkan itu. Pada masa yang sama,terdapat keperluan mendesak bagi kerajaan untuk mengutamakan dasar perumahan mampu milik terlebih dahulu agar kos untuk menyediakan rumah untuk setiap orang tidak membebankan mereka.

Kenyataan Akhbar - 1 Oktober 2012

Kempen Hidup Secara Sederhana

Slaid

alt

alt

alt

alt

alt

alt

alt

alt